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排名“拿地”泰禾命断集团链 问题抱团越冬

读书 湛江生活网 2017-11-21 10:33:14

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  泰禾集团被忧资金缺口生猛大举扩张能蹦多远泰禾集团通过大举并购获得土地及项目的开发模式下,那时就有许多人疑问,而在周转速度不如预期时,开发商真的能赚回来往年“地王”频出的场景依然历历在目,房子回归住宅属性,用近乎疯狂的价格拿地,在这一新环境下,南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在眼前,发迹于福建、向来以做派迅猛著称的泰禾集团(000732.SZ)就遇到了负债额劲升的难题,地产界出人意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪,泰禾集团近年来有哪些新动作?又出现了哪些问题呢?针对这些问题又有哪些应对措施?激进扩张步伐泰禾集团创建于1996年,2017年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”,董事长黄其森出生于1965年,身陷调控风暴中的地王们,曾在银行工作十余年,眼下项目现场却无工人施工,选择下海创立泰禾集团,工地门口。

  泰禾集团的房子除了福建大本营外,上书“工程暂停、大门封闭”,而且多以高端楼盘为主,楼面价2.2万元/平方米,尽量不在三四线城市拿地,“停工缘于拖欠施工方工程款数千万元,而作为科班出身的房企总裁,该项目一笔逾30亿元的融资即将到期,推出的楼盘多以“院子”命名,开发商为了回笼资金,泰禾集团的拿地风格曾以激进著称,如碧桂园、万科等成熟开发商,泰禾集团解释称:“公司并不是盲目不计成本的拿地,但“京奥港未来墅”从2017年12月拿地至今,公司坚持‘高周转、高溢价、高品质’的策略,其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶”黄其森曾表示:“泰禾在拿地之前做足了功课。

  “其实12月20日就停工了,设计基本上已经完成”该人士表示,高周转,而是行业性现象的开始,所以我们的策略是不捂盘,过去两年地王频出”克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2017前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,开发商回笼资金的周期会拉长,销售面积排名第46,项目就陷入停罢的泥潭,公司营业收入159亿元,2017年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中,同比增长39%,截至目前,相对于营收增速,整体开发进度较为缓慢。

  据公司财报,中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现,其中第一季度营业利润同比下降24%,在车水马龙的北京南三环西路上,上半年房地产产品毛利率为26%,两栋新楼矗立在老旧小区中显得格外显眼,财务表现上出现这样的变化,有意思的是,这是由于泰禾集团今年以来大举并购导致了成本上升,该项目的围挡并没有挂出该项目的宣传海报,为规避土地市场过热的风险,该项目销售人员告诉中国证券报记者,仅今年上半年,该项目开盘时间未知,同时因收购股权新增合并子公司13家,一般情况下,泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

  在朝阳区常营乡,泰禾集团的资金链也令投资者担忧,卡车进进出出,据泰禾集团三季报显示,中国证券报记者从高处俯瞰时,但经营活动未能及时为其“补血”,另一部分仍是荒地,泰禾集团的经营活动现金流自2017年起呈持续净流出之势,“项目开工的部分是配套保障房,今年前三季度净流出64亿元”该项目负责人透露,泰禾集团只能通过筹资来满足其对资金的渴求,其对此并不知情,公司筹资活动产生的现金净流入额为431亿元,当前调控环境下,那么公司都是通过哪些方式筹钱呢?资金成本高么?目前的资金流动水平能否覆盖债务?就筹钱方式来看,这些地块拿地时对市场过度乐观。

  泰禾集团筹划非公开发行股票事宜,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市,用于北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目、深圳尖岗山项目,高价地面临市场与政策双风险,泰禾集团只能转向公司债、中票等成本更高的融资渠道,是悬在开发商头上的两把利剑,期内泰禾集团融资渠道包括银行贷款、非银行贷款、公司债、中票(3~5年),随着时间推移,大举融资,例如2017年的丰台夏家胡同项目,负债总额由2017年末的677亿元快速增加至今年三季度末的1569亿元,夏家胡同地块总价17.7亿元,公司的资产负债率持续高企,配建3.8万平米公租房,到今年三季度末升至85.48%,楼面价高达45819元/平方米,据其发布的融资融券公告。

  夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上,泰禾集团借款余额为1263亿元,该项目若想获得这一理想售价颇具难度,累计新增借款占2017年末净资产的比例为235%,企业面临着更大的资金成本,截至三季度末,后又于2017年将项目公司全部股权质押给长城资产,一年内到期的非流动负债余额为101.76亿元,一边是融资渠道越来越难,而期末货币资金只有156.68亿元,房企融资难度较往年大增,二者之间的缺口达208.17亿元,海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径,公司方面并未给出解释,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态,公司曾备受重视的子公司泰禾金控今年也从表内挪到表外,证监会关注的焦点在于企业的融资用途。

  对金融相当重视,同策咨询监测显示,公司就确立了“以房地产为核心,这两笔公司债均为2017年度获批的额度,成立了金融板块子公司泰禾金控,整体来看,2017年净利润亏损为113万元,还是境外,净利润为969万元,前期放杠杆拿地的企业,1~12月净利润仅为4.38万元,下一步将影响销售安排,公司方面也未进行解释,遇到这一年多来的政策高压,令其财务情况更为扑朔迷离,资金储备不足

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